房屋租赁合同生效四大要件
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      房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用,承租人定期给付约定租金,并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的协议。《合同法》第44条规定:“依法成立的合同,自成立时生效。”因此当出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后,租赁合同就成立了。但是成立后的房屋租赁合同有无法律效力,主要从下面四个方面进行审查。
  (一)合同主体是否符合规定,即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人或限制民事行为能力人,或出租人是否为房屋所有人或合法使用权人等。
  (二)房屋是否为法律法规禁止出租。只要法律法规不禁止出租的房屋,都可以依法出租。根据规定,有下列情形之一的房屋不得出租:
  (1)未依法取得房屋所有权证的;
  (2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
  (3)共有房屋未取得共有人同意的;
  (4)权属有争议的;
  (5)属于违法建筑的;
  (6)不符合安全标准的;
  (7)已抵押,未经抵押权人同意的;
  (8)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;
  (9)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
  (三)房屋租赁合同的内容是否合法。在实践中,有些房屋租赁合同约定房客逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日2%计算。从法律来说,这种约定因滞纳金过高有失公平,属于可撤销条款。还有一种常见的情形是,有人用租来的房屋进行违法犯罪活动,若属实,则在出租人明知或应当知道的情况下,这样的租赁合同均是无效的,不受国家法律保护,租金依法没收。
  (四)是否进行过登记备案。《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》及本市的租赁法规均规定,租赁当事人应向房产管理部门办理登记备案手续。在实践中,对未登记备案的租赁合同是否有效有两种观点,一种认为合同是无效的,另一种认为租赁合同仍然有效,但不具有对抗第三人的效力。

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